中新经纬客户端7月20日电 题:《闫金强:四通八达还是川流不息,哪种高铁城市更繁荣?》

  作者 闫金强(贝壳研究院高级分析师)

  当前,中国高铁正飞速发展,截至目前,全国339个城市(包括直辖市、地级市、地区、自治州、盟、特别行政区)中,近七成已开通高铁。高铁全国覆盖面越来越广,与此同时,区域内高铁网也在向纵深精细方向发展。福建、安徽、江苏、江西、河北、贵州六省份已率先实现“市市通高铁”计划,而全国82%开通高铁的城市在行政区内有两个及以上高铁站。

  高铁发展对房地产市场影响也颇受关注。同样是已开通高铁的城市,为什么不同城市房地产市场发展呈现不同状态与趋势?高铁发展在其中起到了什么作用?通过这一次的高铁系列研究,我们有了三大核心发现。

  一、高铁发展水平地区差异大,长三角全方位领跑

  高铁站承载着输送旅客重要任务,高铁站数量一定程度上反映出城市经济发展水平。从调研数据中我们发现,超八成高铁城市不止拥有一座高铁站,重庆高铁站点数量居全国之首。

  贝壳研究院对全国“高速动车组旅客列车(G字开头)”经过的八百多个站点进行整理后发现:全国高铁站集中分布在“胡焕庸线”东南区域,这与我国目前人口密度和经济发展程度密切相关。

  高铁站在五个城市群表现出聚集效应,分别为长三角、成渝、粤闽浙沿海、京津冀和哈长等城市群。短期看这种集中趋势不会有显著变化,但随着时间推移和高铁建设发展,各地差异将会缩小。

  图:2021年全国高铁站数量分布热力图

  数据来源:12306网站,贝壳研究院整理

  从城市行政区范围内(含县、县级市、市辖区)看,82%开通高铁的城市有两座及以上高铁站点。其中,重庆有20座,数量列全国之首,哈尔滨以15座次之,北京有11座排名第三。

  高铁通行班次反映出一个城市“高铁流通度”,即通过高铁能够给城市带来资源流动机会的多少。上海高铁流通度最高,日均有近七百班高铁,北京列第二,南京列第三。

  高铁班次数分布特征表现出一定聚集效应,五个城市群以长三角为中心呈“爪形”辐射分布,和高铁站密集的城市群有交叉也有不同。

  长三角和京津冀,不仅拥有数量众多高铁站,还是全国高铁通行最繁忙区域。而其他城市群在高铁站的数量优势并没有带来更高频次高铁通行。南部区域,优势从成渝向东转移到长江中原城市群;从粤闽浙向西转移到珠三角城市群。华中区域,以郑州为中心的中原城市群枢纽地位有所凸显。东北和中西部区域,其高铁日均班次稍显稀疏。

  “高铁连通度”体现的是一个城市连接其他城市的数量,反映出城市高铁网络可触及资源的广度。

  北京可以直通全国190个城市,在直通城市数量上郑州排第二,上海排第三,而大同市乘坐高铁只能直达北京和张家口。

  图:北京高铁直通城市流向

  数据来源:12306网站,贝壳研究院整理

  高铁连通度和流通度间存在一定相关性,流通度高的城市连通度相对较高,两个榜单分别排名前十的城市中有8个重叠(上海、北京、南京、郑州、杭州、长沙、无锡、常州)。

  图:部分大城市高铁流通度与连通度

  数据来源:12306网站,贝壳研究院整理

  而一些中小城市的流通度却远远不及连通度,“有渠无活水”的现象比较突出。

  表:部分中小城市高铁流通度与连通度

  数据来源:12306网站,贝壳研究院整理

  二、高铁联结力增强城市发展潜力,激发房地产市场活力

  高铁对城市房地产市场影响,我们主要有以下几种结论:

  1.发布高铁建设的消息后,房地产市场活跃。

  2.高铁开通后,房地产市场活跃。

  3.高铁开通后,房地产市场萎缩。

  主流观点认为高铁对房地产市场有促进作用,但市场中也存在不同看法。房地产市场表现会随高铁发展变化而改变,反映在时间曲线上可表现为一直上升、波动上升、先升后降、波动下降等形态。

  高铁对城市房地产作用机制主要在于,使城市与外部产生联系,扩大城市外沿,提升城市资源交换能力,延展城市生态系统承载力范围,从而增强城市发展潜力,继而激发房地产市场活力。

  乘坐高铁可以直通多少座城市(连通度),以及每天收发的高铁班次(流通度)可以评估一个城市的高铁联结力,但以上要素随着高铁网络建设和高铁运行规划会变,因此高铁对城市房地产市场的影响是动态的。

  研究显示,部分城市虽有高铁基础设施,但相关高铁资源并未配备到位,比如有9个城市高铁只能直达个位数城市,25个城市日均班次数不足10班,并未从根本上激发城市发展活力,对人口流动效率影响有限。

  三、四通八达与川流不息,哪种高铁城市更繁荣?

  连通度和流通度哪个因素更能提升城市发展潜力,继而对房地产市场产生影响?

  我们研究发现,一个城市的房地产市场活跃性与流通度、连通度都呈现正相关,其中与流通度呈强相关,与连通度呈中等程度相关。

  从流通度看,市场活跃性相对高的城市比相对低的城市平均每天多开一百多班高铁。高流通度为城市发展和房地产繁荣注入活力。但需要注意的是,流通度和当地房地产市场活跃性并非是一种高度拟合的线性关系。

  城市的房地产市场活跃性和连通度走势趋近,再细看区域和城市,也有一些特例。河南、湖南等地某些城市由于区位优势连通度较好但流通度稍低,这些城市连通度水平与市场活跃性相关性并不显著。广州、深圳、东莞等地连通度水平一般,但流通度较好,也在一定程度上增强了城市整体实力。

  从高铁看一个城市发展与房地产前景,与其关注哪座城市开了高铁,不如更关注这座城市开通高铁后的连通度与流通度。四通八达的高铁网为城市带来发展潜力,而车水马龙川流不息的城市才更具真正意义上的活力。(中新经纬APP)

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