导语

20204月,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这标志着中国REITs市场正式启航。20215月,首批9单公开募集基础设施证券投资基金(REITs)获批,目前均已上市平稳运行。近日,公募REITs再迎纲领性文件,国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等进一步提出指导意见,市场有望迎来更多的公募REITs产品。

华商基金一直积极响应号召,从保护投资者合法权益出发,推出了一系列投资者教育保护活动,受到市场的广泛关注。在此之际,我们也继续推出相关投资者教育宣传活动,帮助大家充分了解推进基础设施REITs的重要意义,客观认识基础设施REITs的投资收益和投资风险,强化理性投资和风险防范意识。 

基础设施REITs来了 | 公募REITs五问五答

Q:

什么是REITs?

A:

REITs

,是指“不动产投资信托基金”,是向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关,写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等,都属于不动产的范畴。放眼全球,REITs起源于美国,后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里,基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域,全球资产管理规模已超过2万亿美元。

REITs的推出对宏观经济发展意义重大,可以帮助企业快速回笼资金,盘活存量资产,给市场注入新动能。此外,降低了投资者参与不动产投资的门槛,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

2020年4月30日,中国证监会和国家发改委联合发布重要通知,境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs,分享国家经济高质量发展的红利,但应了解相关知识,知晓投资风险,理性投资。

Q:

公募REITs的探索发展之路?

A:

REITs可分为公募型和私募型。从国际经验来看,REITs市场的发展并非一蹴而就,目前普遍要求REITs以公开募集、上市交易为主。

我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试,在国内既有法律框架下发行了具有相似功能的“类REITs”产品。以上交所为例,截至20207月末,已有33单类REITs产品发行,规模562亿元,覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产,为试点公募REITs积累了较多实践经验。

2020年8月7日,中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。宏观上,有助于落实深化金融供给侧结构性改革政策,为基础设施建设提供直接融资支持。微观上,可以降低企业的杠杆率,实现“轻资产”模式转型。同时,公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品,填补了我国资本市场空白,可以为投资者提供中等收益、中等风险资产,有助于投资者的多元化资产配置,这也是本次试点值得期待的一大亮点。

Q:

公募REITs试点为何首选基础设施领域?

A:

我国首推基础设施REITs试点,其实原因很简单——我们拥有巨大的基础设施存量,而且很多项目收益率和现金流都不错,可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看,我国发展基础设施REITs的优势有以下几点:

1、基础设施的存量规模大:我国基础设施存量超过100万亿元,REITs的发展空间充足。据统计,仅2003-2017年,中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后,即使按1%的证券化比例计算,转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。

2、基础设施还有较大增长空间:未来政策发力新基建,可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元,统计局亦测算,我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%,还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜,包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资,也有望为REITs提供新的可选资产。

3、基础设施项目收益较为稳定:很多成熟的基础设施,比如电力、水利、高速公路等项目,都有稳定的收入和现金流,适合作为REITs的底层资产。

Q:

公募REITs与普通公募基金有什么不同?

A:

作为一名投资者,相信大家对常见的股票基金、债券基金、货币基金等并不陌生,或许已经有过购买经历。那么,公募REITs和普通的公募基金有什么不同呢?其实,公募REITs也是公募基金的一种,只不过在投资标的、发行定价以及市场波动等方面与其他公募基金产品有些不一样。

在投资标的方面,REITs是限定主要投资于不动产的基金。本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等,不包括住宅和商业地产。简单来说,基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中,从而分享项目的基础收益和资产升值。

另外,和普通公募基金着重在二级市场交易不一样,公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中,而且要主动履行项目日常运营管理的职责,以获得更好的回报。也就是说,投资者申购REITs份额后,基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理,从而让这个项目较好的运营起来,保障收益得以实现。

Q:

如何看待公募REITs的风险收益特征?

A:

1、基础设施公募REITs具有普惠性:

根据试点相关要求,基础设施公募

REITs

采用“公募基金

+

基础设施资产支持证券”的产品结构,是一种风险回报比中等的权益类投资品种,充分体现了普惠性。

2、基础设施公募REITs的配置价值较高:根据国际经验,公募REITs可以提供相对稳定的分红收益,其总的长期复合回报也相当可观。另外,公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低,风险分散效果也较好,具有较高的配置价值。

3、试点政策的相关要求:我国本次公募REITs试点,主要聚焦重点地区的优质资产,并且试点政策强调,公募基础设施REITs试点“鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群等开展试点”,且项目应“具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力”。

4、试点项目聚焦优质资产:从以上要求看,前期试点的项目,相对来说会是存量资产中质量较好的一批,这将有助于基础设施类REITs产品的顺利发行和稳健运行。同时,在市场流动性相对充裕、整体资产收益率下行的大背景下,优质基础设施类资产可以为投资者提供更为合理、稳健的长期回报。

注:内容来自“上交所投教”官方网站。

风险提示:本文不代表任何投资建议;

市场有风险,基金投资须谨慎。

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