来源:REITs行业研究

2020商业地产资产证券化大赏

2020年上半年,受新冠疫情影响,我国资产证券化市场发行规模出现小幅回落,也让人们更加深刻认识到商业地产水平的参差不齐,运营管理能力的重要性开始显现。

在政策推动下,商业地产资产证券化市场发展继续推进,据中购联对2020年商业地产CMBS产品的不完全统计,在不计算ABN的情况下,2020下半年商业地产领域(零售物业、酒店物业、办公物业、公寓、会展)资产证券化产品成功发行21支,总发行金额约413.42亿元,全年总发行规模约845.6亿元。

2020商业地产资产证券化大赏

说明:以上数据为中购联不完全统计,信息来源于企业公告及媒体公开报道,如有出入欢迎指正

2020全年商业地产资产证券化呈以下特点:

一季度发行低迷,4月份发行数量最高,下半年较为稳定

从2020年全年交易数量来看,一季度的发行明显低迷,4月份位居全年交易量首位月,发行数量为7只。这很大程度上是受到春节假期及疫情影响,较多新通过审批甚至已经在2019年通过审批的产品的发行都被迫推迟,审批速度也有所延缓。

在4月全面复工复产之后,该部分的需求被集中释放,形成了4月房企资产证券化产品的发债潮。

另一个小高峰分别出现在8、9、10月,疫情明显得到稳定控制后,房企们紧抓融资时机,以偿还债务、帮助疫后发展。

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与上半年相比,下半年发行数量增加,总金额略有下降。主要是全年发行规模前两位的产品拉高了上半年的发行总量,分别为80亿的中心资产支持专项计划、70.01亿的德邦海通-复星旅文-三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划。

零售酒店占比近7成 新一线势头强劲

据中购联不完全统计,2020年商业地产资产证券化产品类型中,CMBS以27只的发行数量仍占据主力地位,类REITs共9只。

从商业地产领域全年的底层资产类来看,零售商业发行量占全年比重40%,发行规模超340亿(综合体及复合资产包不计),酒店资产证券化产品发行量占全年比重28%,发行规模超130亿(复合资产包不计)。

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从底层资产城市分布来看,深圳占比最高,新一线城市几乎占据半壁江山,以杭州、南京、武汉、重庆为主。二三线城市中,三亚以3只的发行数量成为领头军。

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年度最低利率2.65%,国内首单类UP-REITs

从发行利率来看,最低票面利率为上海金茂的优先A1级票面,利率为2.65%;正弘置业的优先级票面利率最高水平,达6.39%。

此外,2月证券化领域出现一项独特创新,国内首单类UP-REITs“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行,该类UP-REITs产品在交易结构上借鉴美国UP-REITs结构,以达成优化税务结构的目的。

2020下半年商业地产

资产证券化代表产品一览(部分)

全市场首单武汉本地疫情防控CMBS——中金-武汉世茂希尔顿酒店

9月28日,世茂集团宣布称,全市场首单用于武汉本地疫情防控的CMBS成功发行设立,债券名称为中金-武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划,拟发行金额为8.4亿元,期限6年,发行人上海世茂建设有限公司。

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项目标的物业武汉世茂希尔顿酒店作为军方救援部队接待和物资补给的定点单位,疫情期间积极配合武汉当地的疫情救助工作。

在常态化疫情防控阶段,出现客源人数下降、会议会务及餐饮需求下降的情况,发行抗疫防控CMBS将用于经营修复,复工复产。

全国首单央企抗疫类REITs——-电建南国疫后重振资产支持专项计划

12月中旬,成功于深交所发出全国首单央企抗疫类REITs。专项计划原始权益人为湖北省上市公司股份有限公司,底层资产为武汉昙华林综合体,募集规模18.1亿元,产品期限5年,优先A档证券票面利率4.8%。

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资料显示,泛悦汇·昙华林项目位于武汉市武昌区,总规模12.27万平方米,商业面积4.4万平方米,涵盖地上三层和地下两层商业,以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。其于2016年12月开业。

此次募集资金主要用于帮助南国置业贯彻落实“六稳”工作和“六保”任务:包括对产业项目、商业项目减免租金和物业管理费,扶持中小微企业和个体工商户经营,增强市场主体活力,确保不裁员、不降薪,进一步保障居民就业、基本民生稳定。

首单国有资产续发型类REITs——招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划

2020年11月13日,粤港澳大湾区首单续发型类REITs“招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划”成功设立。总规模为人民币14.5亿元,产品期限为3+3年,其中优先级13.52亿元,产品评级AAA,利率为4.3%,次级9800万元,标的物业为深南天虹新店。

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天虹REITs二期由、中航证券和申万宏源作为销售机构、招商资管作为计划管理人及原始权益人,信用增级机构为天虹及中航国际。

2015年12月,国内首单国资REITs——“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”成功发行,是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目,经过了必要的挂牌转让程序。

首次实现了在企业资产证券化业务框架下专项计划直接投资股权的模式创新。天虹(二期)相比一期在资本结构及融资成本上均实现了进一步优化,资金成本每年减少近千万,为国有资本保值增值提供了坚实基础。

华润置地首单CMBS———华润置地成都万象城资产支持专项计划

11月11日,中信证券-华润置地成都万象城资产支持专项计划”在深交所成功发行,是华润置地首单CMBS产品。项目规模25.01亿元,优先级证券利率3.80%。发行年限为18年。全场认购倍数约为2.56倍。

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该项目计划管理人为中信证券,联系销售机构为,资产评估机构为戴德梁行。

资料显示,成都万象城项目于2004年12月9日开始试营业。是邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计,斥资25亿打造的大规模都市综合体,总建筑面积约32万平米,其中购物中心24.4万平米,华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米,于2012年5月11日开业。

首期储架式购物中心类REITs——中信金石-招商蛇口一期资产支持计划

10月27日,招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”于深交所正式设立。该资产支持计划储架规模为50亿元,首期发行规模7.945亿元。该项目标的资产为南京马群花园城购物中心。

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资料显示,该标的原始权益人为招商置地,管理人和销售机构为中信证券,基金管理人为中信金石基金,代理销售机构为招商证券。跟踪评估机构为戴德梁行。

此次发行的招商蛇口首期类REITs是具创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目,该项目成功引入远东宏信作为权益级投资人,以及、渤海银行和作为优先级投资人,突破性地在购物中心类REITs项目中引入权益型投资人,是招商局集团在境内REITs领域的首次重大尝试。

其成功发行,意味着招商蛇口购物中心资产价值与专业运营能力获得了资本市场的认可,进一步实现了资产良性发展,同时也为国内公募REITs的试点进行了积极探索。

深交所首个单SPV结构及市场首个单SPV续发型CMBS——中金-印力深圳印力中心第二期CMBS

2020年10月末,“中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记,成为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。总规模为40亿元,产品期限为18年,其中优先级38亿元,利率为4.4%,次级2亿元。

标的物业为深圳印力中心,是由深国投广场正式更名而来,其位于深圳市福田区侨香路与农林路交界,总建面20万㎡,于2007年9月正式开业,是深圳最资深的购物中心之一。

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项目原始权益人为深圳印力商用置业开发管理有限公司,担任计划管理人和推广机构,评估机构为仲量联行。该项目为续发产品,项目通过证券端赎回实现两期CMBS项目无缝衔接,为不动产资产证券化产品的滚动循环运作积累了重要经验。

浙江省首单商业物业类 REITs——光大保德信-东兴企融-野风现代中心资产支持专项计划

“光大保德信 – 东兴企融 – 野风现代中心资产支持专项计划”为中国沪深交易所市场浙江省首单商业物业类 REITs 。项目发行规模为 5.5 亿元,其中优先级 5 亿元,次级 5000 万元。

野风集团房地产股份有限公司,作为独家销售机构,光大保德信作为发行载体管理人。底层资产为野风·现代中心北楼写字楼,位于杭州城市中心地位,是和平商圈的地标性建筑 5A 级写字楼。

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这是野风集团和野风房产首次在交易所市场发行资产证券化产品,为企业在国内证券市场的首次亮相,真正意义上打开了野风集团在资本市场直接融资的通道。

作为杭州优质办公物业的代表之一,能够 REITs 发行成功,表明了民企优质资产也是可以做证券化的,开市场经济之先河。

浙江省内最大规模CMBS——中金-钱投-杭州国际会议中心资产支持专项计划

项目于2020年10月在上海证券交易所发行设立,发行规模20.01亿元,评级为AAA,发行利率为3.98%,是目前浙江省内最大规模CMBS,同时也是浙江省内首单单SPV结构CMBS。

底层标的为杭州国际会议中心,是集会议、餐饮、住宿为一体的大型综合型建筑,也是杭州市的重要标志之一。项目于2010年12月27日开业运营,占地面积47810平方米,总建筑面积126296平方米,共计19层。

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作为杭州“大金秋国际会展联盟”的领头军,杭州国际会议中心2019年总经营收入2.5亿元,平均入住率74.88%,收益优质,已形成稳定的增涨现金流。

原始权益人杭州市钱江新城投资集团有限公司是杭州市属大型国有企业和钱江新城、城东新城、亚运村建设开发主体单位,截止至2019年末,企业总资产511.29亿元,负债率65.58%。

全国首单信托公司担任管理人的股权型类REITs——华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划

2020年9月29日,“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深交所成功发行。产品规模6.5亿元,期限20年。标的资产是世茂集团旗下的一家五星级酒店。

该产品是国内首只以信托公司为管理人的股权型REITs,其成功发行对信托公司参与REITs试点工作具有里程碑意义。该产品充分发挥了信托的制度优势和功能优势,标的公司股权由华能信托代表投资者利益持有,真正实现了基础资产的“真正出售”和“破产隔离”,实现了从主信用到资产信用的逻辑转换。

同时,该产品也是国内首只由同一管理人管理的两级SPV结构的REITs,有利于提高资产运营效率,降低管理风险。

河南首单民企CMBS—中银资管-正弘城资产支持专项计划

2020年7月28日,“中银资管-正弘城资产支持专项计划”发行成功,发行人为正弘置业,发行规模为22亿元。其中,优先级发行规模为19亿元,期限为3+3+3+3+3+3年;次级发行规模为3亿元。 

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据了解,该资产支持专项计划系河南省首单民企CMBS,底层资产为是由河南正弘置业有限公司开发的大型商业购物中心正弘城。项目位于郑州花园路商圈,建筑面积40万㎡,与地铁2号线、8号线连接,是蓝堡湾城市综合体的核心。

在历经风霜、跌宕起伏的2020年,资产证券化新发行规模明显表现出了前低后高的态势,但随着资产证券化产品市场认可度的提高,资产支持证券的投资需求和资产供应均较为旺盛。

未来,随着金融供给侧在资产证券化领域的深入,相信部分优质龙头企业势必会加速崛起,但面对巨大的市场红利,综合运用金融创新和运营创新工具提升商业地产资产运营价值和资本价值,实现商业地产行业优胜劣汰的目的,探索出一条更辉煌的进阶发展之路。

出品:中购联新媒体中心

作者:中购联 梁晓蕾

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