来源:金信基金

2月18日,自然资源部发文提醒重点城市住宅供应,预计22个热点城市将落实一年三次集中供地新政,青岛、天津、郑州陆续发布响应文件。(1)本次政策对房企城市布局,资金管理能力提出更高要求,竞拍门槛提高,同一时段拍地选项增加,有望抑制地价哄抬,保证利润空间。(2)头部房企周转更灵活,选择更广,现金更充裕,调节能力更强,应对更从容,小房企面临加速退出。

头部房企优势凸显:当前市场避险情绪升温,资金回流低估值板块,地产估值持续修复。估值凸显吸引力地产板块的头部效应将更为明显,资源更加聚集,集中度进一步提升,基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高,盈利能力更稳定持续的大中型房企优势更加显著。

在房贷收紧,行业调控政策不断背景下,房地产行业怎么看?

1) 2021年上半年房地产销售预计迎来高增长。

2020年在疫情影响之下,房地产销售仍然体现出行业韧性。房企2020年销售完成情况超出年初预期,百强房企全年全口径销售金额同比增长29%,销售表现优异。

2021年房地产市场开局表现强劲。CRIC发布2021年1月房企销售数据,1月全国百强房企实现全口径销售金额9863.1亿元,同比增长70.90%;实现全口径销售面积 6789.1 万方,同比增长 59.22%。2020年四季度房企龙头加大推盘力度,2021年上半年房地产销售预计同比显著高增长。

2) 龙头集中度持续提升。

2020 年8月,房地产行业三道红线规定出台,开发商对于房地产市场、调控政策的预期快速传导至土地市场供需两端。政府供地收缩,企业拿地分化,龙头房企拿地集中度提升。房企自 2018 年来,在持续降杠杆的过程中不断压缩土储规模,拿地增速持续放缓。不同房企拿地结构性分化显著,三道红线规则后,已经处于绿、黄两档的房企,依靠稳健的经营风格和拿地强度,拿地量升价降,逆周期高质量补充土地储备。三道红线和贷款集中度管理等融资新政影响了资金来源的再分配,

头部企业依靠融资成本,管理运营以及品牌影响力等优势,市占率将不断提升,预计从目前top30房企的市占率47%提升到2025年的60%。

3) 龙头房企估值处于历史底部。

当前按照SW行业板块PE排序,SW地产2月PE(TTM)为8.3x,估值水平低于绝大多数行业, 21年PE为4x,NAV折价隐含行业房价下跌10%以上的预期,地产板块依然存在较大价值修复空间。

地产是低估值、高稳定性、高股息率的优质资产,目前地产板块平均股息率A股 为5.6%,港股为6.2%,领先国债收益率(3.2%)超过200bp,稳定的收益能力和性价比使地产行业对长期资本始终具备较强吸引力,险资、社保及海外长期资本的流入,有望带动整体估值水平的抬升。当前环境需重视优质资产逻辑(汇率走强)与刚兑打破,低估值地产修复可期。

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